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房屋买卖常见问题整理--广州房产律师

时间:2019-03-13 15:58:28  来源:02064广州律师网  阅读:

  一、什么是商品房的“五证”?

  答:所谓“五证”是指房地产开发商在预售商品房是应当具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》,简称“五证”。

  其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由规划部门核发,《建筑工程施工许可证》由住建部门核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》分别由国土部门和房管部门核发。

  开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了审批,具备了将自己开发的商品房进入市场进行交易的资格。

  二、购买“五证不全”房屋有什么危害?

  答:如果购买五证不全的商品房,有可能出现交房延期、甚至无法交房等极端情况。即使购房者幸运地收到房子,也有可能受到后续麻烦困扰。比如,正式商品房合同无法签订,网签无法进行,房产证无法办理,银行不做按揭,户口无法迁入,转让受到影响,抵押不能登记,消费者买到的可能是一个只能自己居住的,非法律意义上的房子。

  三、逾期交房怎么办?

  答:关于逾期交房,首先要分清责任主体,是卖方的原因,还是买方的原因,又或者是其他原因。如果是卖方原因,那就要看合同中的违约责任如何约定。如果有约定,按照合同约定可以和卖方就违约金问题进行协商,要求卖方承担逾期交房的违约责任;如果没有约定,可以根据法律规定要求卖方赔偿损失。如果卖方拒不承担,则可以通过诉讼来解决问题。

  四、房屋出现质量问题怎么办?

  答:根据法律解释,如果在验房、收房过程中发现因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房者有权要求解除合同并赔偿损失。

  交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,开发商应当承担修复责任;开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房者可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

  五、期房交房开发商要求涨价怎么办?

  答:作为开发商应履行合同义务,不可擅自变更合同约定内容。作为购房者,在面对开发商违约的情况下,可以向人民法院提起诉讼,要求开发商履行合同义务,并承担违约责任。

  六、定金不退怎么办?

  答:首先要明确你交的是不是“定金”,“定金”和“订金”不一样。根据法律规定,给付定金的一方不履行约定的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的,应当双倍返还定金。

  根据法律解释,开发商通过认购、订购、预订等方式向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,开发商应当将定金返还购房者。

  七、遇到一房两卖怎么办?

  答:一房二卖,顾名思义,是指出卖人将同一套房子先后卖给了两个人。司法实践中一房两卖具体情况各不相同,有开发商一房两卖的,也有二手房卖家一房两卖,各种情况不尽相同。

  如果遇到一房两卖的情况首先要收集并保存好相关的证据,然后就一房两卖的事情和对方进行协商,要求其按照有关规定进行赔偿。如果开发商尚有预售商品房出售,购房者可以主张调换购房房屋,或者要求退款赔偿损失,根据司法实践以及最高院出台的相关案例,购房人不但可以主张已购房屋所交房款一倍的赔偿责任,还能主张另选购房所支出多余购房差价的赔偿。

  八、遇到捆绑销售怎么办?

  答:不管是法律条款还是各地房地产主管部门的规定,都是禁止捆绑销售的。以石家庄为例,2018年6月,石家庄市住建局将“搭车销售”问题、“未在售楼部公示销售信息进行捆绑销售行为”列入了房地产违规开发销售问题清理整改“回头看”期间的重点解决问题,并公布了监督举报电话。

  因此,如果购房者遇到捆绑销售,可以到工商等部门投诉,也可以通过法律诉讼维护自己的合法权益。

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