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房屋预租合同无效的法律后果

时间:2019-05-01 15:29:50  来源:02064广州律师网  阅读:

  上诉人浙江银泰投资有限公司与上诉人包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷案[最高人民法院(2017)最高法民终171号民事判决书]

  裁判要旨:双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定,在此情形下,其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的,预租合同应认定无效。

  最高人民法院二审认为:

  关于焦点三,如果认定《房屋租赁合同》无效,中冶公司应否向银泰公司赔偿损失及损失数额如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,根据《房屋租赁合同》第2.3条和第11.11条约定,中冶公司保证和承诺“租赁房屋为合法建筑,具有中国法律规定的审批合格手续”“拥有对租赁房屋范围内的合法开发权”,现《房屋租赁合同》因未取得建设工程规划许可证而被认定无效,是由于中冶公司未实现上述保证和承诺所致,故中冶公司对于合同无效负有全部过错,应当赔偿银泰公司因此所受到的损失,中冶公司关于其不存在过错、银泰公司存在过错的主张不能成立。中冶公司称未取得建设工程规划许可证是由于政府行为导致,属于不可抗力,但根据《房屋租赁合同》第18.1条约定,双方并没有将政府行为约定为不可抗力,且根据第18.2条约定,发生了不可抗力后,中冶公司要立即向银泰公司发出通知并提供相关证明,但中冶公司并没有提交其已经就政府行为构成不可抗力向银泰公司发出通知及证明的相关证据。故中冶公司关于不可抗力的主张不成立。

  关于赔偿数额,《中华人民共和国合同法》第五十八条所称的“对方因此所受到的损失”应限于信赖利益,不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。银泰公司所提交的评估报告,是对其在合同有效情形下通过履行可以获得的利益的评估,不能作为认定合同无效后损失赔偿数额的依据,故银泰公司关于应依据该评估报告认定赔偿数额的主张不能成立。另一方面,因银泰公司已向中冶公司支付了500万元履约保证金,在中冶公司占有此500万元期间,银泰公司遭受资金损失,故对该部分资金损失中冶公司应予以赔偿。一审判决参照民间借贷的相关规定,酌情以500万元为计算基数、以中冶公司占有该500万元的期间为计算期间、参照24%年利率计算损失赔偿数额并无不当,中冶公司关于此点的上诉理由不能成立。关于律师费、评估费,虽然《房屋租赁合同》第11?8条对其负担有约定,但在《房屋租赁合同》被认定无效的情形下,该条款不再适用,故一审判决对该两项费用没有支持并无不当。关于诉讼费用,依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担,胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的,人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”,在银泰公司的诉讼请求没有得到全部支持的情形下,其要求诉讼费用全部由中冶公司负担的主张不成立。

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