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江苏南通中院:开发商“一房二卖”被判双倍返还

时间:2018-12-04 16:05:59  来源:02064广州律师网  阅读:

  江苏省南通市一名购房人全额支付购房款后,在与开发商合同约定的交房日期届满去拿房时,却被告知公司从未与其签订购房合同,亦未收到购房款,开发商以此为由拒绝交房。在获悉开发商已将涉案房屋另售他人并进行备案登记后,购房人将开发商告上法庭,要求开发商双倍返还购房款。

  近日,江苏省南通市中级人民法院对这起“一房二卖”引发的房屋买卖合同纠纷作出终审判决:解除双方订立的商品房买卖合同,被告南通家纺城大酒店发展有限公司返还原告陈女士购房款673850元,并赔偿损失673850元。

  离奇已签认购合同房屋被另售

  经朋友介绍,陈女士看中了位于通州家纺城金川大道157号瑞豪国际中心一套商品房。2009年2月11日,陈女士与时任家纺城公司股东、公司财务总监梁某签订了一份该中心一套商品房买卖合同,合同对房屋的具体位置、面积、单价、总金额、付款时间、交房时间及违约责任等相关事项进行了详细约定。

  合同签订当日,细心的陈女士还专门看了一下合同,上面盖有家纺城公司合同章。于是,当天陈女士放心地向梁某交了43万元首付款。

  一个星期后,陈女士拿到了盖有家纺城公司财务专用章的收款收据,上面注明了是该中心某套商品房的购房首付款。一个多月后,陈女士委托朋友羊某将剩余房款以现金方式转交给梁某。事后,陈女士收到了由羊某带回的盖有家纺城公司财务专用章、落款时间为2009年4月3日的收款收据。收据上注明,该房款系陈女士所购那套商品房的购房款,金额为243850元。至此,陈女士已交清全部购房款共计673850元。

  眼看着到了合同约定的交房日期,但陈女士仍未收到入住通知。于是,她来到家纺城公司。让她吃惊的是,家纺城公司以公司从未与其签订购房合同,亦未收到其购房款为由拒绝向其交房。

  在多次交涉无果后,2011年3月7日,陈女士一纸诉状将家纺城公司诉至江苏省南通市通州区人民法院,请求法院判令家纺城公司履行交房义务。

  在该案审理中,通州区人民法院查明,陈女士所购的这套商品房已被家纺城公司另行出售给他人并进行了备案登记。因买房目的不能实现,陈女士遂向法院撤回了起诉。

  交锋购房合同无效与两倍退款

  因时隔两年多,这套商品房市场价格已大幅上涨。陈女士认为,家纺城公司的单方违约让她遭受了巨大的经济损失,应承担相应的赔偿责任。2011年9月22日,陈女士重新向法院提起诉讼,要求家纺城公司返还购房款673850元,并赔偿购房款一倍的损失673850元。

  对此,家纺城公司辩称,梁某只是公司刚设立时的股东兼财务总监,2009年6月26日已正式退出公司股份离开公司,而涉案合同、收据形成的时间应为2009年下半年或2010年上半年,梁某的行为并非职务行为,而是故意与陈女士串通倒签合同。家纺城公司要求确认合同无效,并对合同、收据形成时间进行司法鉴定,驳回陈女士的诉讼请求。

  陈女士则答辩称,合同上有家纺城公司印章,该合同合法有效。合同签订时间就是2009年2月11日,退一步讲即使时间不一致,也不能认定其与梁某存在串通行为。家纺城公司账上是否收到房款,是其内部管理问题,与其无关。

  案件审理中,法院对家纺城公司副总经理袁某进行了调查。袁某称,当时他任销售主管,梁某任公司财务总监,曾听梁某说过她手上有一批客户想买瑞豪国际中心的房子,公司就给了她一批盖好合同专用章的空白合同,由她代表公司与客户签订。

  合同交付梁某时,其已将房屋的房号、单价、面积、总价等均手工填写好,公司合同专用章也已盖好。至于后来梁某经手签订了多少合同、陈女士等人有无将房款交给梁某、梁某最后有无将房款交给公司,其并不知情。

  另外,在梁某离开公司前,公司财务专用章一直由她保管。2009年6月29日,在公司法定代表人变更时,原来的财务专用章也进行了更换,而原来公司用的合同专用章在2009年11月已改为销售专用章。此外,袁某还表示,瑞豪国际中心楼盘的开盘价为每平方米8000元,瑞豪国际中心现更名为南通家纺城大酒店。

  在随后的调查中,法院对家纺城公司设立时,备案的财务专用章与梁某出具给陈女士的收款收据上的财务专用章进行了比对,发现系同一枚印章所加盖。

  此外,法院还查明,家纺城公司于2008年12月3日取得了商品房预售许可证。

  判决合同成立支持购房者诉求

  通州区法院审理认为,家纺城公司取得了商品房预售许可证后即依法有权进行商品房预售。股东梁某代表公司与陈女士签订的合同,条款齐全,不违反法律禁止性规定,合同依法成立。

  因该合同未约定将登记备案手续作为合同生效要件,故未登记备案不影响合同效力,双方间的合同合法有效。陈女士、家纺城公司可直接据此要求对方履行约定的义务。

  此外,法院还认为,家纺城公司虽抗辩陈女士与梁某存在恶意串通的可能,却未提供任何证据证明,仅在审理中要求对合同及收款收据的形成时间与其落款时间的同一性进行司法鉴定以求获证。仅凭猜测而怀疑合同形成时间的真实性,毫无依据,不应置理。

  退一步讲,即使通过司法鉴定确认合同形成时间并非2009年2月11日,家纺城公司即想以此证明陈女士与梁某之间存在恶意串通之事实,显然还是证据不充分,不足以影响法院对本案合同效力的认定。

  同时,法院认定,陈女士作为合同相对方,有理由相信梁某就是代表公司与其签订合同,其所交购房款,有加盖公司财务章的收款收据为凭,其已尽到一般善良人通常的注意义务。至于梁某有无将合同文本交与公司保存、有无将购房款如数交给公司财务,属于公司内部管理问题,并不影响对陈女士已按约履行付款义务这一事实的认定。

  判决鉴于该房屋已经另售他人,且办理了备案登记手续,判决解除陈女士与家纺城公司于2009年2月11日所订立的商品房买卖合同,家纺城公司返还陈女士购房款673850元,并赔偿损失673850元。

  一审判决后,家纺城公司不服,提出上诉。南通市中院在上诉期间审理认为,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,驳回家纺城公司的上诉,维持原判。

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