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登记不是房屋买卖合同的生效要件

时间:2018-12-04 16:09:32  来源:02064广州律师网  阅读:

  张某一套两室一厅的住房,地处市中心的商业繁华地段。由于另有住房,决定将房子卖掉。他的朋友王某知道后愿以50万元的价钱买下此屋,并且购房心切,既不愿再提高买价,又怕他人将房屋抢先买走,遂将一份预先拟好的“房屋买卖协议”拿出,要求张某在上面签字。协议书上载明,买方愿出50万元的价钱买下此房,卖方不得再将房屋转卖,王某一周后付款。张某在协议上签了字。等到第三天,邻居李某也知道了张某要卖房的事情,并且说自己愿意出55万元购买此房,并说可以立即付款,张某见他出的价钱高,便同意将房屋卖给他,在交完钱后,双方便到房屋登记管理部门办理了过户手续。李某一家在办完手续后立刻住了进去。这时王某闻讯而来,拿出自己手上的“房屋买卖协议”,主张李某买房在其后,房屋早巳答应卖给他,因而李某的买房行为无效,要求其搬迁出去。

  [评析]

  关于张某与王某签订的房屋买卖合同是否有效,王某能主张何种权利,形成多种观点。

  一种观点认为,房屋买卖合同签定即生效,办理过户手续只是房屋所有权转移的要件。王某不能取得房屋,因为李某已取得房屋所有权,但该买卖协议是有效的,张某应对王某承担违约责任。

  笔者同意这种观点,过户登记不是房屋买卖合同的生效要件。从德国物权理论上讲,房屋买卖实际上存在两个相互独立的行为:一个是债权行为,即物权变动的原因行为;一个是物权行为,即物权合意和登记的结合。债权行为(物权变动的原因行为)自成立时生效,不能产生物权变动结果的,由违约方承担违约责任。物权行为独立于物权变动的原因行为,房屋买卖中的物权行为以登记为生效要件,没有登记不产生所有权的转移。我国法学界不承认不动产物权行为的独立性和无因性,认为债权行为 (物权变动的原因行为)与登记相结合构成一个所有权移转行为,登记是不动产物权变动的生效要件。如果承认登记是生效要件,则买卖合同行为在登记之前就不生效,如果卖方拒绝办理登记,买方只能主张因缔约过失所带来的信赖利益赔偿,而不能主张合同的期待利益。但是该理论近年来受到冲击,尤其合同法规定了除法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的以外,合同自成立时生效,这一规定将物权变动行为和物权变动的原因行为区分开来,成为有先后顺序、上下层次的两个行为,登记不是房屋买卖合同这一物权变动的原因行为的生效要件,而是房屋所有权变动的生效要件。物权变动的原因行为具有独立的法律效果,当事人可以依据这一行为的有效性请求取得不动产物权,在不动产物权消灭时,可以向卖方主张违约责任。

  就本案而言,张某与王某签订的房屋买卖合同作为房产变动的原因行为有效,由于该房产已经转移他人所有,王某自然不能依据该合同在取得房屋所有权,但并不妨碍他依据买卖合同追究张某的违约责任。至于是否有恶意串通的情况,笔者认为,由于张某与王某签订的房屋买卖合同只是房产变动的原因行为,而非物权变动行为,此时只具有债权效力,而不具有物权效力。由于张某和李某的房屋变动行为没有损害王某的物权,因而王某自然不能以损害其物权为由,请求法院认定张某和李某物权变动行为无效。

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