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《物权法》的实施是否影响工程价款优先权

时间:2018-12-07 23:36:48  来源:02064广州律师网  阅读:

  《合同法》第286条明确规定了建设工程价款的优先受偿权,即 “当发包人未按照约定支付价款,承包人在催告后发包人仍不支付时,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以协议折价或申请拍卖,建设工程的价款就该价款可以优先受偿”。可以说,建设工程价款的优先受偿权已经成为《合同法》实施以来,施工企业保护自身利益的最有利武器。目前,《物权法》已经颁布,并将于2007年10月1日生效实施,那么,建设工程价款的优先受偿权是否会受到影响呢? 《物权法》带来的两大冲击

  冲击之一:《物权法》扩大了在建工程抵押担保的主债权范围。在物权法颁布之前,在建工程可以抵押并没有明确的法律依据。虽然1997年4月27日建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》(下简称办法)规定了在建工程可以抵押,但该办法仅是行政规章,并不是法律。但是在没有法律禁止的情况下,该《办法》成为实践中在建工程抵押的主要依据;《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款规定了在建工程抵押权,“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。

  根据该办法,在建工程可以抵押,但是有限制条件:第一,在建工程抵押必须向银行办理,即在建工程抵押担保的范围限于银行债权;第二,银行贷款必须专款专用于在建工程的继续建造。

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”根据该司法解释,以在建工程办理抵押的,必须办理抵押登记,经登记部门登记后抵押才有效。而在实践中,在建工程只有向银行办理抵押,登记部门才会批准登记,因此,事实上,在建工程在《物权法》颁布之前只能向银行办理抵押贷款,而不能向银行之外的第三人办理抵押。

  而新颁布的《物权法》第一次以法律形式明确规定在建工程不仅可以抵押给银行,而且可以抵押给其他债权人。《物权法》第180条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:……(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器。”

  从物权法的条文理解来看,《物权法》不仅明确规定在建工程可以抵押,而且取消了在建工程抵押担保债权范围只限于银行债权的限制,即在建工程可以向包括银行在内的任何第三人办理抵押。

  冲击之二:《物权法》明确了抵押等担保物权优先受偿,但未明确规定建设工程价款的优先受偿权。根据《物权法》的规定,抵押权具有优先性,在同一标的物上既存在抵押权,又存在债权的情况下,抵押权人应优先于债权人而受清偿。《物权法》明确了抵押等担保物权优先受偿,但未明确规定建设工程价款的优先受偿权。有人据此认为:建设工程价款是基于建设工程施工合同而形成的债权,本质上仍然是一种请求权;而在建工程的抵押权是一种担保物权,按照物权优先于债权的一般原则,在建工程的抵押权应优先于承包人工程价款的优先受偿权。同时,从新法优于旧法的一般原则而言,当在建工程的抵押权和承包人优先受偿权并存于同一标的物上,两者产生冲突时,应当按照新《物权法》的规定,认定在建工程的抵押权效力优先。

  《物权法》的实施是否影响工程价款的优先受偿权?

  那么,上述因《物权法》的实施而带来的冲击是否影响工程价款的优先受偿权呢?笔者认为关键在于怎样理解下列几个问题:

  第一,物权优先于债权是不是《物权法》的基本原则?

  所谓物权优先于债权,是指在一物之上债权与物权并存时,无论物权成立先后,其效力均优先于债权。物权优先于债权的效力主要表现在以下两个方面:其一,所有权的优先效力,例如在一房两卖中,如果一个开发商一套商品房卖了2个消费者,这2个消费者都要房子,这2份买卖合同在法律上都是有效的。这就是法律上说的债权平等。那么法官应当判给谁呢?总要有个标准。我们设想,谁最先定合同,或者谁最需要,也可以再找一个标准,谁最先付款,这样可以么?不行。这样解决会使社会秩序陷入混乱。解决一房两卖的问题就一个标准:物权优先。如果其中一个人已经办了产权过户,他已经获得了所有权,则法官马上用物权优先债权原则裁判有所有权的人获得房屋,而不问谁最先签订合同,或者谁最需要。

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